近期，伴隨著樓市交易回溫，房地產(chǎn)市場各種不實(shí)消息和虛假傳聞不脛而走，并廣泛擴(kuò)散。樓市“噪音”對(duì)房地產(chǎn)市場參與者的影響過程，可以危害到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。歷史和實(shí)踐都已經(jīng)充分證明，房地產(chǎn)市場很容易形成“羊群效應(yīng)”，每一次房價(jià)泡沫的形成，都是各種樓市“噪音”不斷催化市場非理性的結(jié)果。而這種催化過程建立在房地產(chǎn)市場嚴(yán)重信息不對(duì)稱的基礎(chǔ)之上。普通商品市場雖然也存在信息不對(duì)稱，但因?yàn)榻灰紫喈?dāng)便利，由信息不對(duì)稱所形成的交易價(jià)格對(duì)價(jià)值的偏離態(tài)勢，通常可以通過連續(xù)交易進(jìn)行修正。即使可能存在各種噪音，也會(huì)因?yàn)檫B續(xù)交易的證偽機(jī)制，導(dǎo)致各種謠言“不攻自破”。房地產(chǎn)市場卻不同，住宅價(jià)值過于高昂容易引發(fā)交易心理劇烈波動(dòng)，在各種樓市“噪音”的催化下，樓市供求信息的正常傳遞機(jī)制可能會(huì)被嚴(yán)重扭曲和放大，反過來又會(huì)通過預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制被循環(huán)強(qiáng)化。回顧2016年以來熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的急劇升溫，若非各種樓市“噪音”持續(xù)不斷催化，房地產(chǎn)市場非理性敞口恐怕不會(huì)無序擴(kuò)大。
而樓市“噪音”催化“羊群效應(yīng)”的作用，往往始于房地產(chǎn)市場運(yùn)行到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場剛性需求累積釋放的過程中，市場成交逐漸回暖，此時(shí)各種樓市“噪音”不脛而走。諸如“房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂舉牌拿地”“二手房成交太猛了”“多地樓盤預(yù)謀漲價(jià)”等等，頻頻見諸微信朋友圈、互聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)中介各種不固定、非預(yù)期的電話騷擾也是讓人不勝其煩。這些都會(huì)潛移默化地影響到房地產(chǎn)市場的交易心理，營造出“不買就買不上了”“房價(jià)即將上漲”的緊張氣氛，推動(dòng)住宅交易價(jià)格上升，反過來又會(huì)“證實(shí)”先前樓市“噪音”，導(dǎo)致房價(jià)上漲預(yù)期不斷循環(huán)強(qiáng)化。特別是期間出臺(tái)的各種經(jīng)濟(jì)金融政策會(huì)被有意曲解，但凡有用就被斷章取義拿過來作為房價(jià)即將上漲的“證據(jù)”，看起來“頭頭是道”，實(shí)際上卻另有所圖。
當(dāng)前我國樓市又運(yùn)行到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，需要理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的新變化。一是市場剛性需求累積和季節(jié)慣性疊加。經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，市場剛性需求有所累積。傳統(tǒng)上春節(jié)后往往是住宅成交旺季。如果將2月和3月的交易數(shù)據(jù)合并進(jìn)行同期比較，那么所謂個(gè)別熱點(diǎn)城市交易大幅回暖的觀點(diǎn)，事實(shí)上缺乏有力證據(jù)。二是房價(jià)漸趨穩(wěn)定也增強(qiáng)了剛性需求入市意愿。2017年以來的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控措施，令熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格回落并趨穩(wěn)，合理交易的窗口已經(jīng)打開。三是房住不炒政策定位為樓市穩(wěn)健運(yùn)行進(jìn)行了堅(jiān)強(qiáng)背書。過去近兩年，我國房地產(chǎn)市場實(shí)施“因城施策”調(diào)控措施，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，市場的投機(jī)炒作動(dòng)能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)步伐。這些新變化表明，房地產(chǎn)市場交易回暖存在合理性，牽強(qiáng)地將各種穩(wěn)增長政策與房地產(chǎn)市場進(jìn)行綁架缺乏合理性。
目前看，人口、金融和家庭杠桿等基本面都決定了我國房價(jià)上漲空間已經(jīng)非常狹小。樓市“小陽春”是房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行的結(jié)果，各方人士應(yīng)該以平常心對(duì)待。面對(duì)各種樓市“噪音”，要切實(shí)提高自身的鑒別力，既不信謠，也不傳謠。政府各級(jí)主管部門也要加強(qiáng)樓市虛假信息、炒作行為的有力管控和嚴(yán)厲打擊，讓渾水摸魚的投機(jī)分子得到有效的警戒，讓火中取栗的不法分子得到應(yīng)有的懲處，積極推動(dòng)樓市理性預(yù)期形成，并有效推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)。